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以房養老 貸款成數可望提高金管會策略助攻 壞帳提存率砍至1% 降低銀行成本
2016年11月28日
老人拿房子換養老金的「以房養老」，日文化的台灣書名（凱莉），貸款成數可望提高。資料照片老年社會【廖珮君╱台北報導】老人拿房子換養老金的「以房養老」，百年強風 逆時針直插市區，貸款成數可望提高。金管會已同意，街友染登革熱趴趴走 防疫漏洞，各銀行承作以房養老時，呆帳提存率可從目前1.5%降到1%，有助銀行降低成本。一旦成本降低，銀行就可拉高老人貸款成數、或調降貸款利率。目前各銀行的以房養老專案，對外宣稱的貸款成數約7~8成，但實際上，每件核貸的成數都壓在5~6成左右，主要考慮借款人長壽、不動產波動和利率等3大風險。行庫主管說，呆帳提存率調降，有助銀行降低成本，初期因為各銀行承作量不大，可能效益有限，未來各銀行承作量大時，有助提高實際的核貸成數、或承作不動產的區域可以再擴大（如部分銀行只承辦大台北的不動產）。
目前實際核貸僅5~6成國人平均壽命提高至80歲，衍生的高齡人口照護、生活品質、經濟保障等問題，都需要台灣社會及早規劃因應，銀行以房養老應運而生。據金管會截至10月底統計，共7家銀行承作「以房養老」，承貸破千件達1060件、承貸金額是53.26億元，業務量前三大是合庫、土銀和華南銀，但平均每件承貸額度僅500萬元。行庫主管說，因考量長壽風險，目前各行庫的以房養老，實際核貸成數約5~6成，最長貸款期間也只有30年（即最長95歲），根本「無法照顧老人到老」，多種限制下，銀行只能給予更嚴苛的貸款條件。
銀行公會力促保險基金為解決老人長壽風險，銀行公會透過金融總會向金管會提出6大建言，其中最重要的是，希望可由政府相關機關成立「保險基金」，承擔老人終老後，賣房子所得、而不足清償貸款本息差額的風險。其他如銀行承辦以房養老時，呆帳提存準備率可從目前1.5%降到1%，及適用45%的資本計提等，這2大建議都有助降低貸款利率、拉高貸款成數。據了解，金管會僅同意讓以房養老的提存率降到1%，至於資本計提部分，則需等新版Basel修改完而定；而「保險基金」部分，金管會並未有具體回應。行庫主管說，事實上，各銀行最需要的是「保險基金」，例如房屋價值800萬，但因老人活太久、銀行已給付給老人1000萬元，中間200萬元差額就由「保險基金」做賠付，才能真正提高銀行貸款意願。
貸款期限最長僅95歲行庫主管坦言，各行庫的以房養老，多是「公益型態」，因老人貸款期限最長僅95歲，若老人活過百歲，行庫仍採展延、續給養老金（可能以捐贈方式），但卻承擔極大的風險。而如唯一的民營銀行，中信銀則是採展延後產生的利息費用，將在借款人身故後，併同本金與繼承人結算清償。至於貸款利率部分，行庫主管坦言，貸款利率通常是隨利率走勢而定，但低利時代，房貸利率早已跌破2%，部分如合庫、土銀的以房養老，最低貸款利率都壓在1.9~2%間。
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